Charges locatives : questions/réponses

Les charges locatives sont les dépenses effectuées par la SVU pour assurer le bon fonctionnement de l’immeuble et du logement. Ces charges sont dites récupérables car elles sont payées par la SVU et refacturées aux locataires. La liste de ces charges est strictement règlementée (décret n°82-955 du 9 novembre 1982)

Les charges récupérables sont des dépenses payées par la SVU puis refacturées aux locataires selon la liste du décret 82-955 du 9 novembre 1982. La SVU vérifie que chaque dépense est bien conforme à une prestation réalisée dans votre immeuble.
Ces dépenses sont destinées à assurer :

• des services : nettoyage des parties communes…
• des petites réparations : interphonie, contact de porte…
• l’entretien courant : entretien ascenseur, VMC, …

Les dépenses non récupérables correspondent aux travaux de gros entretien, mise en conformité, et investissement. Ce sont des charges payées par la SVU mais qui ne vous sont pas refacturées.

Les provisions de charges que vous payez chaque mois correspondent à une estimation des dépenses de l’immeuble, calculée sur la base des dépenses de l’année précédente. La quote-part correspond au montant dû par le locataire.

L’ensemble des postes de charges ont été paramétrés dans le nouvel outil de gestion de la SVU.
Ces postes correspondent aux provisions payées chaque mois tout au long de l’année.

L’eau froide
L’eau froide est facturée avec un prix estimatif et régularisée d’après la consommation individuelle de chaque locataire, au prix payé par la SVU (et facturé par le concessionnaire à la SVU).

L’eau chaude
L’eau chaude est facturée de façon identique sur un volume estimé à un prix issu d’un prévisionnel. Cette charge est régularisée à partir de la consommation individuelle relevée et des factures acquittées par la SVU pour la matière première : l’eau froide, mais aussi les factures d’énergie nécessaire au réchauffage de cette eau, avant sa distribution dans les logements.

L’entretien ménager
L’entretien ménager correspond aux dépenses engagées en matière de personnels et de fournitures pour l’entretien des parties communes et la gestion des ordures ménagères.

Le chauffage
Le chauffage comprend les dépenses d’énergie pour le chauffage des immeubles assuré à la SVU de manière collective.

Les charges générales
Les charges générales regroupent plusieurs types de dépenses récupérables qui concernent les parties communes

• Les contrats d’entretien (désinsectisation, ascenseurs, VMC…)
• L’électricité des parties communes (interphonie, VMC, émetteur TV, éclairage, fonctionnement de l’ascenseur, alimentation des chaufferies)
• Le gaz des tiges cuisines (quantité de gaz consommé pour la cuisson + abonnement)
• La TV / Numéricâble
• Les interventions de petit entretien (réglage de porte, changement ampoule…)
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (taxe récoltée par la Métropole pour l’enlèvement et la valorisation des ordures ménagères pour laquelle la SVU est tenue d’assurer le recouvrement)

Deux cas de figure :

• Présence d’un responsable d’immeubles dans votre allée : il effectue le nettoyage des parties communes, la gestion des ordures et des tâches administratives. Sa rémunération est une dépense à la charge des locataires à hauteur de 75 % (de l’ensemble du salaire du responsable d’immeubles, charges sociales et fiscales incluses). En cas de congés, son remplacement est aussi à la charge des locataires. Si le responsable d’immeubles intervient au niveau de plusieurs allées, la répartition est faite en fonction du nombre de logements. Le salaire du manager du responsable d’immeubles est récupérable à hauteur de 10 %.
• Absence de responsable d’immeubles : la SVU fait appel à une entreprise afin d’assurer l’entretien ménager de l’immeuble. Le montant facturé par l’entreprise à la SVU est en totalité à la charge des locataires.

Oui. Le salaire du responsable d’immeubles est à la charge du locataire à hauteur de 75 %.

A la SVU, les charges sont réparties en fonction :

• Du bénéficiaire du service : logements, locaux professionnels ou commerces
  Par exemple :
  Le gaz de cuisson est un service fourni uniquement aux logements. La dépense liée à cet usage est répartie sur les logements seulement.
  L’électricité des parties communes bénéficiant à tous, cette dépense est répartie sur l’intégralité des lots.
• De la méthode de répartition
  Cette méthode est laissée à la libre appréciation du bailleur sous réserve que celui-ci puisse faire la démonstration de sa recherche d’équité et de transparence.

A la SVU, les dépenses sont partagées

• A l’unité : le coût est identique pour chaque logement concerné,
• A la surface habitable : le coût est proportionnel à la taille du logement

Chaque mois, en plus de votre loyer, vous payez des provisions de charges étalées sur l’année.
Ces provisions aussi appelées acomptes portent sur les charges dites récupérables pour le fonctionnement et l’entretien de votre immeuble.
Le montant de ces charges est visible sur votre avis d’échéance sur la ligne « provisions ».

La régularisation de charges correspond à la différence entre toutes les charges récupérables payées par la SVU pendant l’année pour le fonctionnement de votre immeuble et les provisions que vous avez payées tous les mois.

• Situation 1 : vos provisions sont supérieures aux dépenses réelles. Votre décompte présente un solde positif. Il vous sera déduit sur votre avis d’échéance du mois de juin.
• Situation 2 : vos provisions sont inférieures aux dépenses réelles, le complément vous est demandé. Votre décompte présente un solde négatif. Vous payez le solde en une fois. Vous pouvez également demander la mise en place d’un échéancier. Vous devez continuer à régler votre loyer comme habituellement.

Le décompte de vos charges détaille l’ensemble des charges récupérables ainsi que le mode de répartition. Il vous est transmis avant la facturation de vos charges. La SVU réalise cette année les régularisations de charges 2020, 2021.

Vos provisions de charges peuvent être ajustées à la hausse ou à la baisse.
Lorsque les charges augmentent, cela signifie que les dépenses réelles sont supérieures aux dépenses prévisionnelles, et qu’il faut ajuster les provisions aux dépenses.
Le réajustement de vos provisions s’il est nécessaire sera réalisée sur votre avis d’échéance du mois de juillet.

Légalement, les charges sont régularisables dans un délai de 3 ans. En raison du changement de son logiciel de gestion, la SVU réalise dans le même temps les régularisations 2020 et 2021.

Si la SVU a su maitriser le volume de charges globales au fur et à mesure des années. 2021 a connu une augmentation inédite des tarifs de l’énergie. Cela se traduit notamment par une augmentation des postes de charges générales :

• de chauffage pour 43 %
• de gaz pour 93 %
• d’eau chaude pour 28 % en lien avec la part du réchauffage.

C’est une mesure gouvernementale destinée à protéger les locataires de l’augmentation des coûts de l’énergie par un gel des tarifs des prix du gaz. Le principe du décret n° 2022-514 du 9 avril 2022 est celui d’une aide versée par l’État aux bailleurs par l’intermédiaire des fournisseurs d’énergie. L’aide est versée sur votre avis d’échéance de juin sous les lignes « bouclier tarifaire 2021 et 2022 ».

Le montant que la SVU paye pour le chauffage (qui correspond à une saison de chauffe) est étalé sur les 12 mois de provisions. Cela permet de lisser le montant de la provision qui serait beaucoup plus important s’il était facturé uniquement sur la période de chauffe.

Les pannes d’ascenseur sont prises en charge par la SVU et son prestataire.
Les durées d’intervention sont parfois longues en cas de réparations importantes et de commandes de certaines pièces.
Malgré le désagrément lié à l’arrêt de l’ascenseur, le coût facturé aux locataires reste le même puisqu’il s’agit d’un contrat d’entretien annuel.

Ma quote-part de dépenses et donc de charges est calculée à partir de deux éléments :

• La durée d’occupation dans le logement sur l’exercice ou la période de présence,
• La surface de mon logement.

A la SVU, l’eau n’est pas facturée tous les mois en fonction de votre consommation mais une provision est quittancée chaque mois et vos index d’eau indiqués une fois par an sur votre décompte annuel de la régularisation de charges.
En cas d’absence de relevé ou de problème de lecture lors du relevé, un forfait est appliqué.
Le locataire est responsable de ses consommations d’eau et doit vérifier le bon fonctionnement de ses compteurs et éviter tout risque de fuite et donc de sur-consommation.